Khi đầu tư bất động sản, hiểu được cách thức vận động, đánh giá thị trường bất động sản; xác định tiềm năng dự án, các nhà đầu tư cần cân nhắc với kỳ vọng bản thân để có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, cũng như suy đoán chính xác về thời điểm đi lên, đi xuống của thị trường để tránh bị mất tiền oan.
Vậy, những khía cạnh đánh giá thị trường bất động sản nào để các nhà đầu tư nhà đất kiểm soát kỳ vọng đầu tư của bản thân, sẽ được bật mí ngay sau đây.
Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư bất động sản
Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung – cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.
Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại
Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:
- Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường nhanh và chính xác để có cái nhìn đúng đắn hơn về mặt bằng giá chung của phân khúc đó.
- Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác định giá bất động sản đầu tư
- Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng.
- Mức độ cạnh tranh
- Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.
Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư bất động sản chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng bất động sản. Điều quan trọng, các nhà đầu tư nhà đất không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản. Một dự án được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và chào mua.
Một bất động sản được định giá thấp sẽ thu hút người mua và có thể được bán rất nhanh. Tuy nhiên, có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm đó có vấn đề gì mà lại bán giá đó?” cũng như những người mua tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút so với thị trường.
Một bất động sản được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, đăng bán lâu nên giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản.
Tiềm năng của sản phẩm bất động sản
Những sản phẩm bất động sản “hot”, có tiềm năng trong tương lai với khả năng sinh lời tốt sẽ thu hút được nhà đầu tư tìm đến bên cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích đầy đủ; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Sau hàng loạt cơn sốt dự án “ảo” mà chủ đầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư. Bạn cũng cần phải nắm được thông tin năng lực tài chính của chủ đầu tư, thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất; Uy tín truyền thông của chủ đầu tư thể hiện trên các mặt báo trong và ngoài nước; Khảo sát người dân đang sinh sống tại khu vực về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.
Ngoài ra, độ uy tín của một chủ đầu tư bất động sản cũng được đánh giá qua việc chủ đầu tư đó có sử dụng hay hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các đơn vị phân phối này thường là những sàn bất động sản có uy tín, đã từng phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án đến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.
Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý bất động sản cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.
Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới của các công ty phân phối bất động sản. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác định chủ đầu tư, tính pháp lý, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cũng là yếu tố tạo nên tiềm năng của dự án mà nhà đầu tư cần quan tâm.
Nhận diện qua tổng thể thị trường nhà đất khu vực
Bên cạnh tiềm năng nội tại của một bất động sản, các nhà đầu tư nhà đất cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường bất động sản khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng đầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.
Đánh giá thị trường bất động sản các tỉnh của TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây đều ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, thị trường đang nổi lên không thể không nhắc đến khu Tây Sài Gòn.
Khu Tây Sài Gòn bao gồm một số khu vực như: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Long An,…. được xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện. Đây đã trở thành điểm nóng của bất động sản khu Tây Sài Gòn bởi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đang dần hoàn thiện.
Nhiều nhà đầu tư nhà đất đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gòn để đón đầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông đô thị đang dần được mở rộng, dịch vụ tiện ích ngày một nâng cao, bất động sản ở đây đang tăng giá từng ngày.
Như vậy, một dự án bất động sản tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu tư nhà đất sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường để rót vốn hiệu quả.
Nguồn: tổng hợp