Thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu có những dấu hiệu trở mình sau thời gian “bất động”. Hàng loạt chủ đầu tư mở lại rổ hàng cũ cũng như tung ra các sản phẩm mới, nhiều khách hàng đã không còn cân nhắc mà mạnh dạn xuống tiền, thay vì cứ chờ đợi thị trường như trước nữa.
3 kịch bản dành cho thị trường BĐS
Trong báo cáo về diễn biễn thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm 2023 Dat Xanh Services (FERI) nhận định, hiện tại thị trường đang tồn đọng nhiều thách thức lớn do ảnh hưởng của tình hình kinh tế, chính trị toàn cầu đến việc thắt chặt pháp lý về lĩnh vực BĐS. Mặc dù, Chính Phủ đã ban hành nhiều biện pháp để gỡ vướng mắc pháp lý và cứu thị trường. Tuy nhiên, kết quả chưa được khả quan như kỳ vọng đề ra. Sự phục hồi chậm của thị trường đã khiến các bên tham gia thị trường đều gặp không ít khó khăn.
Với tình trạng hiện tại, FERI đã đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường trong 6 tháng tới gồm kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Tuy nhiên, kịch bản lý tưởng đã bị loại bỏ ngay “vòng đầu” vì không khả thi lắm. Thị trường chỉ còn trông chờ vào 2 kịch bản còn lại. Đặc biệt là sự dịch chuyển từ kịch bản thách thức sang kịch bản kỳ vọng. Tất cả kết quả sẽ được nhìn thấy rõ ràng vào nữa đầu năm 2024.
Theo đó, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung của thị trường sẽ tăng và lãi suất giảm mạnh xuống về dưới mức 10 – 12%, giá bán BĐS sẽ tăng nhẹ và lượng hấp thụ tăng từ 40 -50%.
Đối với kịch bản kỳ vọng, thị trường 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng nhẹ và lãi suất giảm nhẹ về mốc 11 -13%. Trong đó, giá bán sẽ đi ngang và lượng hấp thụ tăng từ 20 -30%.
Chốt cuối là kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 -30%, lãi suất vẫn giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 – 20%.
Theo nhận định thị trường, dự báo trong 6 tháng tới sẽ là sự giao thoa của 2 kịch bản kỳ vọng và thách thức, còn dự báo của kịch bản lý tưởng sẽ khó xảy ra trong 2 quý còn lại của năm 2023.
Nguồn cung tương lai của BĐS đang ở đâu?
Đa phần nguồn cung BĐS phía Nam tập trung tại Tp.HCM và Bình Dương. Cụ thể đến từ các dự án: Elysian (Gamuda Land), Vinhomes Grand Park – Glory Heights (Vinhomes), NTMK (Phát Đạt), Green Tower (TBS), Bcons Polaris (Bcons), Delasol (CapitalLand), Picity Sky Park (Pi Group), The Privia (Khang Điền)…
Tại Tp.HCM và Bình Dương, chung cư sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường và tạo ra giao dịch và doanh thu cho môi giới.
Khu vực Long An, đất nền sẽ phân khúc chủ đạo, giá có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ tại các dự án có pháp lý và hạ tầng tốt.
Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung tương lai chủ yếu tập trung tại các dự án Capital Elite (Thủ đô II), Imperia River View (MIK), Epic Tower (EcoLand), Viha Complex (Thống Nhất và Xuân Lộc Thọ), Masteri West Heights (Masteri Homes)… Theo dự báo, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường cuối năm này sẽ tạo ra giao dịch và doanh thu cho môi giới. Từ quý 3 đến cuối năm, phân khúc đất nền sẽ ấm lên và có giao dịch trở lại. Giá đất nền sẽ ổn định hoặc có thể tăng nhẹ. Phân khúc biệt thự và shophouse sẽ còn khó khăn nhiều và giao dịch chậm do giá trị sản phẩm cao.
Tại các tỉnh miền Bắc, chung cư vẫn tiếp tục tình trạng giao dịch chậm. Trong đó, đất nền sẽ có giao dịch trở lại, giá sẽ có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ tại các dự án mới gần khu KCN hoặc các dự án có pháp lý và cơ sở hạ tầng tốt.
Theo nhận định chung của FERI, từ nay đến cuối năm phân khúc nghỉ dưỡng vẫn khó khăn chồng chất, tất cả phụ thuộc vào năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án và tình hình khách du lịch.
Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc tiềm năng và giao dịch ổn định nhất hiện nay.
Tỷ lệ môi giới chuyển nghề cao.
FERI cũng đưa ra các nhận định xu hướng sắp tới của thị trường cụ thể gồm: Số lượng môi giới sẽ tiếp tục giảm, chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm người bán, Chủ đầu tư áp lực gia tăng chi phí để thích ứng thị trường, thị trường là của người mua.
Cũng theo FERI, tính đến cuối tháng 6/2023, số lượng môi giới đã giảm 60 -70% so với năm 2022.
FERI cũng tiến hành một cuộc khảo sát đối với các môi giới đang làm việc tại Sàn môi giới, kết quả cho thấy 71% môi giới sẽ trụ với nghề, 19% vừa hoạt động môi giới vừa kiếm thêm công việc để duy trì cuộc sống, 10% còn lại sẽ chuyển qua ngành khác.
Đối với môi giới không còn hoạt động trong nghề, FERI cũng thực hiện cuộc khảo sát về ý định quay lại nghề. Khảo sát được thực hiện trên 480 mẫu, kết quả chỉ có 12% trở lại nghề trong năm 2023, 36% quay lại khi thị trường phục hồi và 52% không có ý định trở lại.
Với thực trạng như vậy, nhiều chủ đầu tư đã ban hành nhiều chính sách đã thu hút môi giới về làm việc như: tăng phí, thưởng nóng, tăng phí maketing, mở rộng điều kiện nhận thưởng và thanh toán phí môi phí nhanh chóng….
6 tháng cuối năm là thị trường của người mua.
Báo cáo thị trường cũng cho thấy, 6 tháng cuối năm là thị trường của người mua bởi nhiều chính sách và phương thức thanh toàn hấp dẫn được tung ra thị trường và được nhiều người quan tâm như: chỉ cần thanh toán 30% nhận nhà ngay, chương trình thanh toán giãn từ 1,5 -3 năm đầu chỉ 20 – 30%, hỗ trợ lãi suất trong vòng 36 tháng, tặng gói nội thất hay chiết khấu khủng lên tới 15%….
Cũng theo FERI hiện tại đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư được khách hàng ưu tiên lựa chọn với 30%, trong đó chứng khoán chỉ chiếm 25%, vàng 20%, 5% là đầu tư hình thức khác.
Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm các nhà đầu tư vẫn chưa vội xuống tiền vì đang chờ đợi thị trường có giảm thêm hay không để bắt đáy BĐS.
Tình hình chung của thị trường BĐS là nhu cầu ở thực rất cao, nhưng khả năng chi trả lại rất thấp, người mua có xu hướng chuyển từ nhu cầu mua sang thuê BĐS.
Một lượng lớn tiền gửi tiết kiệm sẽ quay về thị trường BĐS.
Trong những tháng đầu năm 2023, lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng luôn ở mức cao, bởi thế đã thu hút lượng lớn tiền tiết kiệm đổ về. Quý 1/2023 mức lãi suất huy động vẫn cao, mức cao nhất được ghi nhận là 10,5%. Đến quý 2 lãi suất huy động đã bắt đầu giảm mạnh tại các ngân hàng.
Hiện tại, không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất tiết kiệm 12 tháng trên mức 8%/ năm, chủ yếu nằm ở mức ~6%/năm. Với thực trạng này, kỳ vọng một lượng lớn dòng tiền đáo hạn cuối năm sẽ chảy vào kênh đầu tư khác.
Dự đoán, 1 phần dòng tiền sẽ chảy vào thị trường chứng khoán và quay trở lại thị trường bất động sản vào các tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024.
Nhìn chung, trong 6 tháng cuối năm 2023, thị trường đang có những chuyển biến tích cực, đây sẽ là liều thuốc hồi sinh, giúp thị trường BĐS phục hồi trở lại.