ĐẦU TƯ MUA NHÀ CHUNG CƯ, LÃI SUẤT ÍT HƠN CẢ ĐẤT NỀN

0
902

Bài viết sau đây là của chị Lê Thị Hoài Anh, một doanh nhân đang sống và làm việc tại Sài Gòn về chính trải nghiệm của chị trong việc đầu tư căn hộ cho thuê – tỷ suất lợi nhuận thấp hơn cả đất nền mà chưa tính các chi phí phát sinh trong quá trình quản lí chung cư.

Bài toán đầu tư căn hộ cho thuê
Tháng 3/2014, tôi bắt đầu đóng tiền cọc mua 2 căn hộ 130 m2, giao thô sau 2 năm.Tháng 3/2016, tôi đóng đủ tiền và nhận nhà. Tiền tôi mua căn hộ này không vay ngân hàng đồng nào. Mọi chuyện đều tốt đẹp vì chủ đầu tư uy tín, nhà xây chất lượng tốt, khu dân cư hiện hữu đầy đủ tiện nghi bậc nhất Việt Nam.

Căn hộ của tôi là căn hộ thô, giá 4,57 tỷ. Nếu muốn cho thuê được giá, tôi cần bỏ ngay 1,1 tỷ đồng để hoàn thiện. Vậy là vốn tôi cần bỏ ra là 5,67 tỷ đồng. Giá tôi cho thuê được 1.300 USD mỗi tháng (khoảng 29,5 triệu đồng). Trừ phí môi giới (khoảng 18 triệu đồng), trừ thuế thì tôi thu được 300 triệu một năm. Tỷ suất lợi nhuận so với vốn của tôi đạt được khi cho thuê nhà sẽ là 0,5% một tháng, tức là 6% một năm. Trong khi nếu gửi ngân hàng, lãi suất tôi có được là 7,3-7,5% năm.

Đó là chưa kể trong 5 năm tới không phải lúc nào cũng có khách thuê nhà. Theo kinh nghiệm nhiều năm cho thuê bất động sản của tôi thì với lượng khách chuyển tới, chuyển đi, bạn kín được tầm 55 tháng tới 57 tháng là cùng, như vậy là lại mất tầm 5% số tiền cho thuê thu được. Điều ai cũng biết là sau 5 đến 6 năm cho thuê nhà, bạn lại phải bỏ ít nhất tầm vài trăm triệu đồng để sửa chữa thay mới trang thiết bị căn hộ nữa thì may ra mới giữ giá cho thuê được. Lại đầu tư tiếp, vậy trừ khấu hao rồi chắc chắn bạn thu về 4,5-5% lợi nhuận trên vốn là cùng.

Đầu tư căn hộ cho thuê – tỷ suất lợi nhuận thấp hơn cả đất nền

Đất nền đang là kênh đầu tư vua
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá, ít nhất trong 12 tháng tới, kênh đầu tư đất nền tại Sài Gòn vẫn tiếp tục thu hút mọi dòng vốn đổ về do cơ hội tăng giá vẫn còn rất lớn bất chấp sốt đất đã từng kéo dài suốt năm 2017.

Theo chuyên gia này, so với đầu tư căn hộ, các dòng sản phẩm mới như officetel, hometel, condotel, kênh đầu tư đất nền đang vượt trội hơn hẳn về 4 yếu tố: khả năng tăng giá mạnh, tỷ suất sinh lời đột biến, nguồn cung hạn chế và thanh khoản cao.

Ở nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có ưu thế về chi phí vốn (dòng tiền mua đất nền thường có giá mềm hơn nhà phố và biệt thự). Thực tế cho thấy rằng, do người dân thấy đầu tư cho đất vẫn sinh lời cao , do vụ cháy chung cư Carina vừa qua, khiến nhiều người sợ ở chung cư nên quay lại với đất nền…

Đất nền vẫn được xem là kênh đầu tư vua trong thời gian vừa qua

Khoảng giữa năm ngoái, chị Minh quyết định mua một miếng đất 90 m2 ở huyện Nhà Bè, cách trung tâm TPHCM khoảng 13 km để xây nhà thay vì mua một căn hộ chung cư cách khu trung tâm khoảng 11 km như dự tính trước đó.

Chị tính toán, với giá đất 12 triệu đồng/m2, gia đình chị chi 1,08 tỉ đồng cho miếng đất nói trên. Chi phí xây dựng là 606 triệu đồng, bao gồm ép cọc khoảng 100 triệu đồng, xây nhà gồm chi phí xây thô và hoàn thiện với vật liệu có chất lượng khá có giá 5,7 triệu đồng/m2 cho 80 m2 là 456 triệu đồng. Một số chi phí phát sinh khác vào khoảng 50 triệu đồng. Tổng cộng, để có ngôi nhà có diện tích đất 90 m2, diện tích sử dụng 80 m2 cùng phần sân nhỏ để xe máy, gia đình chị Minh chi ra 1,686 tỉ đồng, trong đó có một phần vay từ ngân hàng để xây nhà.

“Tôi vay gói xây dựng 10 năm, lãi suất cố định trong vòng 3 năm đầu là 9%/năm, sau đó thả nổi. Ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị của mảnh đất nhưng tôi vay ít hơn và sẽ có gắng trả sau 3 năm. So với chung cư thì xây nhà rẻ hơn dù chung cư có thêm một số tiện ích nhưng giá cao như vậy là không hợp lý”, chị nói và cho biết giá nhà ở thương mại trong dự án chung cư có chất lượng tầm trung mà ban đầu chị định mua từ 21-22 triệu đồng/m2. Dự án này cũng có một số căn là nhà ở xã hội, giá khoảng 16,5 triệu đồng/m2 nhưng để mua được loại nhà này phải trải qua thủ tục hành chính rất nhiêu khê.

Cụ thể là trong những tháng vừa qua, lượng khách hàng đến giao dịch tại Bến Thành Invest đông hơn hẳn cùng kỳ năm ngoái. Những người có mong muốn mua đất nền để dành như một tài sản có giá trị ổn định và dễ tăng giá như anh Thuần không phải là số ít.Trên thực tế, giá đất nền tăng vài chục phần trăm ở nhiều khu vực hoàn toàn không ngăn cản lượng người mua mà trái lại, đất càng tăng giá, người mua càng nhiều.

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here